Les Baux Commerciaux et les Baux Professionnels :
Baux commerciaux :
Rédaction de baux, Révision triennale ou annuelle du loyer, Renouvellement de bail, Congé avec offre ou refus de renouvellement de bail et avec ou sans indemnité d’éviction, Mise en demeure en cas de manquement du locataire commercial, Assignation en demande d’acquisition de clause résolutoire et paiement devant le TJ…
Le Droit des Baux Commerciaux
- Assistance à la rédaction du bail commercial pour locataire et bailleur
Vous êtes propriétaire d’un local commercial, avez créé votre fonds de commerce ou vous souhaitez prendre à bail un local en tant que futur locataire ? Votre bail arrive à échéance et vous souhaiteriez le renouveler ?
Le régime juridique encadrant le contrat de bail commercial est particulièrement complexe avec l’ensemble des nouveaux dispositifs législatifs dans le code de commerce mais également les modifications successives de la loi du 10.07.1965 sur la copropriété dès lors que le local commercial en question constitue un lot de copropriété.
Le cabinet propose la rédaction, la négociation de votre bail commercial et de ses successifs renouvellements afin d’assurer une sécurité juridique aux relations contractuelles entre bailleur propriétaire des murs et locataire.
- Appréhendez efficacement le terme du bail commercial par son renouvellement ou sa résiliation
Votre bail commercial en cours arrive bientôt à échéance ou vous vous trouvez en période de tacite prolongation et vous souhaitez procéder au renouvellement ?
Locataire ou bailleur, vous avez la possibilité de demander le renouvellement du bail commercial à l’occasion d’un congé.
Le bailleur dispose du droit de refuser le renouvellement du bail commercial à condition qu’il propose à son locataire disposant d’un droit au renouvellement, une indemnité d’éviction.
Quant au locataire, il peut donner congé pour quitter aux échéances triennales du bail commercial sauf clauses contractuelles contraires insérées au contrat de bail.
Le terme ou le renouvellement du bail commercial est un point particulier qui nécessite un accompagnement juridique car le code de commerce est particulièrement formaliste quant aux délais et au contenu des actes échangés lors de cette période.
Le cabinet vous propose son assistance pour la rédaction de vos contrats de renouvellement de bail, à savoir congés émanant du bailleur avec offre ou refus de renouvellement, demandes de renouvellement émanant du locataire.
Il vous assiste également pour les révisions triennales de loyer et charges.
- Litiges locatifs au titre des loyers, des charges ou encore des travaux
Souvent, des litiges naissent à l’occasion du renouvellement du bail commercial concernant la fixation du loyer commercial entre le bailleur et le locataire, concernant la répartition des charges entre les parties au contrat ou encore concernant la prise en charge de travaux au cours ou à la fin dudit bail commercial.
Vous souhaitez être conseillé et représenté à l’occasion d’un contentieux devant une juridiction judiciaire pour la fixation du loyer commercial ou la contestation du paiement de loyers et charges indus ?
Notre Cabinet vous représente devant le Tribunal Judiciaire statuant en Référé pour ce type de litige où désormais la représentation par Avocat est obligatoire.
- Actionnez la clause résolutoire de votre bail commercial
Le bail commercial prévoit souvent une clause résolutoire, laquelle donne au bailleur propriétaire des murs, la possibilité de résilier automatiquement le bail en cas de manquement du locataire commercial à ses obligations découlant du contrat.
En général, l’actionnement de la clause résolutoire du bail commercial découle du non-paiement du loyer par le locataire, mais elle concerne également d’autres cas de figure correspondant au non-respect par le locataire des stipulations du contrat de bail commercial par exemple déspécialisation partielle ou plénière du bail commercial sans autorisation du bailleur, réalisation de travaux non autorisés par le bailleur ou la copropriété, nuisances sonores ou olfactives…
Le cabinet vous aide, assiste et représente durant toute procédure de résiliation de bail commercial jusqu’à l’expulsion, en passant par les étapes de la signification par huissier de justice du commandement de payer ou de la mise en demeure jusqu’à saisine et obtention d’une décision de justice devant le Tribunal judiciaire en référé ou au fond.
Le droit des Baux Professionnels :
Les baux professionnels sont des contrats de location pour des locaux spécialement réservés à des professions libérales. L’activité peut être réglementée (expert-comptable, médecin, vétérinaire, architecte, avocat…….) ou non-réglementée (consultant, conseil en gestion).
Les baux professionnels doivent impérativement être écrits. Le mini-statut des baux professionnels s’applique à tout local professionnel, c’est-à-dire à tout local dans lequel le locataire exerce une profession ou une fonction qui ne sont ni commerciales, ni rurales, qu’il s’agisse d’activités libérales réglementées ou non. Il peut s’agir d’une association également.
Les locations portant sur des locaux à usage exclusivement professionnel relèvent de l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (dite « loi Méhaignerie »), texte d’ordre public (L. 23 déc. 1986, art. 46).
Par ailleurs, depuis la loi de modernisation de l’économie, dite LME, n° 2008-776 du 4 août 2008, l’article 57-A a été amendé de manière à permettre si elles le veulent aux parties d’opter pour le régime des baux commerciaux ( voir article L. 145-2 du code de commerce).
Tous les aspects de la relation contractuelle non traités par le texte (V. notamment l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur, la question du loyer et des charges, la résiliation du bail, la sous-location, la cession…) relèvent de la volonté des parties ou, à défaut, des articles 1709 et suivants du code civil.
Un bail professionnel doit être établi par écrit pour une durée minimale de six ans.
À défaut de manifestation de volonté des parties, le bail se renouvelle tacitement pour six ans.
Trois issues sont possibles au terme du bail (article 57-A de la loi du 23 décembre 1986) :
- le bail prend fin, l’une ou l’autre des parties ayant donné congé ;
- le bail est reconduit tacitement;
- le bail est renouvelé.
Le congé donné par le locataire :
Le locataire peut à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois, sans avoir à attendre le terme du bail.
Le congé donné par le bailleur :
Le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du bail, en respectant un délai de préavis de six mois.
Contrairement au statut des baux commerciaux, le statut des baux professionnels ne confère pas de droit au renouvellement au preneur. En effet, l’article 57 A précise que chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.
Les congés n’ont pas besoin d’être motivés. Ce principe s’applique tant au congé délivré par le locataire qu’au congé délivré par le bailleur, dès lors que le locataire n’a aucun droit au renouvellement de son bail, peu importe que le bail comporte une clause contraire, qui est inopposable.
À la date d’effet du congé, donc à l’expiration du bail , le locataire devient occupant sans droit ni titre. Il doit quitter les lieux, faute de quoi son expulsion pourra être ordonnée.
L’ article 57 B de la loi du 23 décembre 1986 , qui est d’ordre public ( L. n° 86-1290, 23 déc. 1986, art. 46 ) prévoit que lors de la restitution des locaux loués, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.
En dehors de cette formalité obligatoire, les formalités ou incidents auxquels peut donner lieu la fin du bail ne font pas l’objet d’une réglementation particulière. Ce sont donc les règles de droit commun qui s’appliquent.